דירות למכירה באתונה – המדריך המלא למשקיעים ולרוכשים ב־2025

אתונה, בירת יוון, עברה בעשור האחרון מהפך כלכלי ונדל״ני. אחרי שנים של משבר כלכלי שהביא לצניחת מחירי הנדל״ן, נכנסה העיר לתקופה של צמיחה מחודשת. כיום, דירות למכירה באתונה הפכו לאחת ההזדמנויות האטרקטיביות ביותר עבור משקיעים מכל העולם – וגם עבור ישראלים שמחפשים אפיק השקעה יציב ומשתלם.

הסיבות לכך מגוונות:

1. מחירים נגישים – עלות דירה ממוצעת באתונה נמוכה בהרבה לעומת ערים מערביות אחרות כמו פריז, ברצלונה או ליסבון. המשמעות היא כניסה לשוק עם הון עצמי נמוך יחסית.
2. ביקוש גובר לשכירות – אתונה מושכת תיירים מכל העולם, לצד עשרות אלפי סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים. ביקוש זה יוצר יציבות בשוק השכירות, עם תפוסה גבוהה כמעט לכל השנה.
3. התפתחות תשתיות – הרחבת קווי המטרו, פיתוח ריביירת אתונה והשקעות בינלאומיות הופכים אזורים חדשים לאטרקטיביים להשקעה.
4. פוטנציאל עליית ערך – לצד התשואה מהשכירות, משקיעים נהנים גם מהאפשרות לעליית ערך הנכס לאורך זמן, בעיקר באזורים המתחדשים במרכז ובפרברים הצפוניים והדרומיים.

בפועל, אתונה מציעה שילוב נדיר של מחירי כניסה נוחים, ביקוש יציב ותנופה עירונית מתמשכת – מה שהופך אותה ליעד מועדף עבור מי שמחפש דירות להשקעה באירופה.

מחירי דירות למכירה באתונה לפי שכונות

מחירי הנדל״ן באתונה אינם אחידים, והפערים בין שכונה לשכונה יכולים להגיע לעשרות אחוזים. ההבנה של מפת העיר חיונית לכל מי ששוקל לרכוש נכס, שכן היא משפיעה ישירות על התשואה, הביקוש לשכירות ועל פוטנציאל עליית הערך.

מרכז העיר – החיים לצד האקרופוליס

שכונות כמו Plaka, Monastiraki ו־Koukaki נחשבות ללב ההיסטורי של אתונה. בעבר הן היו יעד מועדף למשכירי Airbnb בזכות התיירות השוטפת. כיום, בעקבות הגבלות על השכרות קצרות טווח, יש מעבר לשכירות ארוכת טווח – מה שמבטיח יציבות אך מגביל חלק מהמשקיעים. המחירים כאן גבוהים יחסית, סביב 3,500–5,000 אירו למ״ר.

שכונות מתחדשות – קהל צעיר ותשואה גבוהה

אזורים כמו Kypseli, Exarchia ו־Pagrati מציעים עדיין מחירים נגישים, בטווח של 1,500–2,500 אירו למ״ר. הביקוש לשכירות מצד סטודנטים ומשפחות צעירות גבוה, מה שמאפשר תשואות של 5%–6% ברוטו ואף יותר. אלו אזורים שמתאימים במיוחד למשקיעים שמחפשים תשואה ולאו דווקא נכסי יוקרה.

ריביירת אתונה – השקעה עם ניחוח יוקרתי

שכונות כמו Glyfada, Voula ו־Palaio Faliro מציעות חוויית מגורים לצד הים. המחירים נעים בין 3,000 ל־6,000 אירו למ״ר, עם ביקוש מצד משפחות מקומיות וגם משקיעים בינלאומיים. האזור נחשב לאחד החמים ביותר, בעיקר בזכות פרויקטים יוקרתיים וקרבתו למרכז.

פרברים צפוניים – איכות חיים למשפחות

אזורים כמו Marousi ו־Chalandri מתאפיינים בבנייה מודרנית, פארקים, בתי ספר ותשתיות מתקדמות. המחירים כאן סביב 2,500–3,500 אירו למ״ר, עם ביקוש קבוע מצד משפחות מקומיות.

המסקנה: לכל שכונה באתונה יש פרופיל השקעה שונה – החל מנכסי יוקרה לצד הים ועד דירות קומפקטיות לסטודנטים במרכז. בחירה נכונה של מיקום היא המפתח להשגת תשואה אמיתית ושביעות רצון מההשקעה.

דירות יד שנייה מול דירות חדשות – מה עדיף למשקיע?

בעת בחינת דירות למכירה באתונה, אחד השיקולים המרכזיים הוא האם לבחור בנכס יד שנייה משופץ או בפרויקט חדש שנבנה לאחרונה. ההבדלים עשויים להשפיע לא רק על מחיר הרכישה אלא גם על התשואה מהשכירות, קצב המכירה העתידי והיקף ההוצאות הנלוות.

דירות יד שנייה במרכז העיר

מרבית הדירות באזורי המרכז – Plaka, Kypseli, Exarchia – הן בניינים שנבנו בין שנות ה־50 ל־70. היתרון המרכזי שלהן הוא מחיר רכישה נמוך יחסית ונגישות גבוהה למוקדי תעסוקה, תחבורה ותיירות. משקיעים רבים רוכשים דירות כאלה במחיר של 80–150 אלף אירו, משפצים אותן ב־20–40 אלף אירו נוספים, ולאחר מכן משכירים אותן לסטודנטים או למשפחות צעירות.
החיסרון: תחזוקה גבוהה יותר, מבנים ישנים עם תשתיות פחות מתקדמות ולעיתים רישום חלקי או בעיות רישוי שנדרש להסדיר.

דירות חדשות ופרויקטים מודרניים

באזורים מתחדשים ובפרברים הצפוניים והדרומיים קמים פרויקטים חדשים שמציעים דירות עם מפרט מודרני, חניות, מעליות ותשתיות מתקדמות. היתרון: איכות חיים גבוהה יותר, נכס שדורש פחות תחזוקה וקל יותר לשיווק לשוכרים בינלאומיים. החיסרון: מחיר גבוה יותר (בדרך כלל מעל 200 אלף אירו לדירה קטנה), ותשואה משכירות נמוכה יותר לעומת דירות משופצות במרכז.

אז מה עדיף?

הבחירה תלויה בפרופיל המשקיע:

1. מי שמחפש תשואה גבוהה בטווח קצר יעדיף לרוב דירת יד שנייה במרכז העיר.
2. מי שמחפש השקעה יציבה לטווח ארוך, עם דיירים איכותיים ופחות כאבי ראש בניהול הנכס, ייטה לבחור בדירה חדשה או בפרויקט יוקרתי בריביירה.

רגולציה והשפעתה על המשקיעים – שכרות קצרות ו־Airbnb

בשנים האחרונות, אחת האסטרטגיות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים זרים הייתה רכישת דירה במרכז אתונה והשכרתה ב־Airbnb. המודל הזה הבטיח תשואות גבוהות של 7%–9% ברוטו, הרבה מעבר לשכירות ארוכת טווח. אולם ב־2024–2025 חלו שינויים משמעותיים שמחייבים בחינה מחודשת.

הגבלות על השכרות קצרות טווח

הרשויות ביוון, ובעיקר בעיריית אתונה, החלו להטיל מגבלות על דירות להשכרה קצרת טווח באזורים מסוימים. בשכונות כמו Koukaki ו־Kolonaki, הקרובות לאקרופוליס, נקבעו תקרות על מספר הנכסים המותרים לשימוש כ־Airbnb וכן דרישות לרישום מיוחד. המטרה היא לצמצם את הפגיעה בתושבים המקומיים ולאזן בין תיירות למגורים.

ההשפעה על המשקיעים

המשמעות היא שתשואה של 8%–9% שהייתה אפשרית בעבר אינה מובטחת עוד. משקיעים חדשים חייבים לבדוק מראש אם הדירה שהם רוכשים ממוקמת באזור שבו קיימות מגבלות. במקרים מסוימים עדיף לכוון לשכונות מתפתחות שאינן מוגבלות או לבחור במודל של שכירות ארוכת טווח, שמספק יציבות ותפוסה גבוהה.

חלופות קיימות

1. שכירות לטווח ארוך – מתאים למשקיעים שמעדיפים ביטחון ותזרים יציב. התשואה נמוכה יותר (4%–6% ברוטו) אך הסיכון רגולטורי קטן.
2. השכרה בינונית (חודשים-מספר שנים) – אופציה פופולרית בקרב סטודנטים ואנשי עסקים שנשארים בעיר לתקופה מוגבלת.
3. שכונות חלופיות – פרברים כמו Pagrati או Kypseli עדיין מאפשרים פעילות Airbnb רחבה יחסית, במחירים נגישים יותר.

המסקנה: הרגולציה החדשה לא מבטלת את הכדאיות של השקעות נדל״ן באתונה, אלא מחייבת גישה חכמה ומדויקת יותר. משקיע שמבין את השוק ומזהה אזורים שאינם מוגבלים, או בוחר לעבור לשכירות לטווח ארוך, עדיין יכול ליהנות מתשואות נאות וביטחון גבוה יותר.

מדריך לקנייה בטוחה – צעד אחרי צעד

רכישת דירה באתונה נשמעת פשוטה על הנייר, אך בפועל היא כוללת תהליך בירוקרטי ומשפטי הדורש הקפדה על סדר פעולות מדויק. השקעה נכונה מתחילה בהבנה מה צריך לעשות – ומתי.

שלב 1: קבלת מספר מס יווני (AFM)

כל זר שמעוניין לרכוש נדל״ן ביוון חייב להוציא מספר מס מקומי (AFM). זהו תנאי הכרחי לפתיחת חשבון בנק, תשלום מסים ורישום הנכס. ההליך מתבצע במשרדי רשות המסים ומצריך דרכון בתוקף.

שלב 2: פתיחת חשבון בנק ביוון

העברת כספים לרכישת נכס חייבת לעבור דרך בנק מקומי כדי לקבל “אישור מקור כספים” ולהימנע ממס נוסף במכירה עתידית. הבנק מנפיק אישור על העברת כספים מחו״ל, מסמך שנשמר לצורכי מס.

שלב 3: ייפוי כוח לנוטריון ועורך דין

החוק ביוון מחייב שכל עסקת מקרקעין תיחתם בפני נוטריון. מומלץ למנות עורך דין מקומי שיבצע בדיקות מקדימות (Due Diligence) בטאבו: לוודא שהנכס רשום כחוק, שאין חובות ארנונה או שעבודים, ושכל ההיתרים תואמים.

שלב 4: מס רכישה ותשלומי חובה

ביוון קיים מס רכישה בשיעור של 3% משווי העסקה הרשום. בנוסף, יש לשלם שכר טרחה לעורך הדין (כ־1%–1.5%), לנוטריון (כ־1.5%–2%) ולמתווך במידה וקיים (עד 2%).

שלב 5: חתימת חוזה ורישום בטאבו

לאחר השלמת הבדיקות והתשלומים, נחתם חוזה הרכישה אצל נוטריון. בשלב זה מועבר התשלום הסופי ונרשמת בעלות הנכס על שם הרוכש בטאבו.

טיפ פרקטי: כדאי להכין תקציב נוסף של כ־8%–10% מעלות הנכס כדי לכסות את כל ההוצאות הנלוות – מסים, שכר טרחה ותרגומים נוטריוניים.

תשואות מהשכרה – מה ריאלי ב־2025?

בבחינת דירות למכירה באתונה, השאלה הקריטית למשקיעים היא מהי התשואה שניתן לצפות לה בפועל.

שכירות ארוכת טווח

1. טווח תשואה: 4%–6% ברוטו.
2. מאפיינים: חוזי שכירות לשנה–שלוש שנים, יציבות גבוהה, פחות עבודה שוטפת מצד המשקיע.
3. דוגמה: דירה של 100 אלף אירו ב־Kypseli מושכרת ב־500 אירו לחודש – תשואה של 6% ברוטו.

שכירות קצרת טווח (Airbnb ודומותיה)

1. טווח תשואה בעבר: 7%–9% ברוטו.
2. ב־2025: בעקבות הגבלות במרכז ההיסטורי, שיעורי התפוסה ירדו באזורים מסוימים. עם זאת, בשכונות מתפתחות ללא מגבלות, ניתן עדיין להגיע לתשואה של 6%–7% ברוטו.
3. דוגמה: דירה של 150 אלף אירו ב־Pagrati מושכרת לתיירים ב־70 אירו ללילה, עם תפוסה שנתית של 65% – כ־16,500 אירו לשנה, תשואה של 11% ברוטו. אך לאחר ניכוי דמי ניהול, ניקיון, מיסים והוצאות תחזוקה, התשואה נטו יורדת ל־6%–7%.

מה משפיע על התשואה?

1. מיקום – קרבה למרכז, למטרו או לאוניברסיטה משפרת ביקוש.
2. מצב הנכס – דירה משופצת עם תשתיות מודרניות מושכרת מהר יותר ובמחיר גבוה יותר.
3. רגולציה – באזורים עם מגבלות Airbnb יש לבחור מודל של שכירות ארוכת טווח.

מסקנה למשקיע: מי שמחפש יציבות יעדיף שכירות ארוכת טווח באזורי מגורים מבוקשים; מי שמוכן להשקיע יותר בניהול, יכול עדיין להשיג תשואות גבוהות בשכונות שאינן מוגבלות רגולטורית.

דירות למכירה באתונה והשגת Golden Visa

אחד מהיתרונות המרכזיים שרבים מהמשקיעים הזרים מחפשים ברכישת נדל״ן ביוון הוא האפשרות לקבל Golden Visa – אשרת שהייה שמקנה זכות תושבות לכל המשפחה במדינות האיחוד האירופי.

מהו Golden Visa?

תוכנית זו מאפשרת למשקיע זר לרכוש נדל״ן ביוון מעל סף מסוים ולקבל מעמד תושב ל־5 שנים עם אפשרות הארכה. בני זוג וילדים תלויים נכללים במסגרת אותה ויזה.

תנאים עדכניים (2025)

1. 250 אלף אירו – הסף עדיין תקף בחלק מהאזורים, בעיקר בפריפריה או מחוץ למרכזי הביקוש.
2. 500 אלף אירו – באזורים יוקרתיים באתונה כמו Kolonaki, Glyfada, Voula או מרכז ההיסטורי, הסף עלה ל־500 אלף אירו כדי לצמצם עודף ביקוש ממשקיעים זרים.
3. נכס יחיד – יש להוכיח רכישת נכס אחד בשווי המינימום הנדרש; פיצול השקעות למספר נכסים בסכום נמוך יותר לא ייחשב.

יתרונות למשקיע

1. חופש תנועה בתוך מדינות האיחוד האירופי.
2. גמישות בהחזקת הנכס – ניתן להשכיר אותו ולהניב תשואה במקביל להחזקת הוויזה.
3. אופק ארוך טווח – הארכת האשרה כל עוד הנכס מוחזק.

המסקנה: משקיעים המעוניינים גם בתשואה נדל״נית וגם באפשרות להחזיק באשרת תושבות אירופית, יכולים למצוא בדירות למכירה באתונה פתרון כפול. חשוב רק לבחור נכס באזור העומד בסף הנדרש ולהתעדכן בתקנות המשתנות.

דוגמאות מהשטח – סיפורי הצלחה וכישלון של משקיעים

המציאות בשוק האתונאי מגוונת: יש מי שזכו להצלחה ניכרת, אך גם כאלה שנאלצו להתמודד עם אתגרים לא פשוטים.

סיפור הצלחה: דירה ב־Pagrati

משקיע ישראלי רכש דירת 2 חדרים ישנה ב־110 אלף אירו, השקיע עוד 30 אלף אירו בשיפוץ מלא והשכיר אותה לסטודנטים ב־650 אירו לחודש. בתוך 7 שנים ההשקעה כיסתה את עצמה, ושווי הדירה עלה לכ־180 אלף אירו.

אתגר משמעותי: Airbnb בקוקאקי

משקיעה בינלאומית רכשה דירה סמוך לאקרופוליס מתוך מטרה להשכיר ב־Airbnb. בתחילה התשואה הגיעה ל־9% ברוטו, אך בעקבות מגבלות חדשות על השכרות קצרות טווח, היא נאלצה לעבור למודל של שכירות ארוכת טווח – שהתשואה בו ירדה לכ־4.5% בלבד.

השקעה מאוזנת: ריביירת אתונה

זוג מצרפת השקיע 400 אלף אירו בדירה מודרנית ב־Palaio Faliro. למרות שהתשואה מהשכרה ארוכת טווח עומדת על כ־5% בלבד, ערך הנכס עלה בתוך 4 שנים בכ־25%, והנכס מקנה להם זכאות ל־Golden Visa.

השורה התחתונה: ההצלחה תלויה בשילוב של בחירת מיקום נכון, מודל השכרה מתאים ויכולת להסתגל לשינויים רגולטוריים. משקיעים שמבצעים בדיקות מקיפות ומחזיקים אסטרטגיה גמישה נהנים מהתוצאות הטובות ביותר.

העתיד שלכם מתחיל כאן – ליווי אישי עם אואזיס נדל״ן

כל השקעה מתחילה בחלום – חלום על עתיד בטוח, יציב ומשגשג. ב־אואזיס נדל״ן אנו מאמינים שנדל״ן הוא הרבה מעבר לנכס: זו הדרך להפוך שאיפות למציאות כלכלית.

אנחנו מתמחים בזיהוי ובפיתוח הזדמנויות נדל״ן בישראל ובחו״ל, עם שילוב של ניסיון שטח, חשיבה חדשנית וליווי אישי צמוד לכל משקיע. כל פרויקט עובר אצלנו תהליך בחינה תכנונית, משפטית וכלכלית, כדי להבטיח השקעה בטוחה, שקופה ומבוססת תוצאות.

בענף שבו יש אינספור הבטחות, אנחנו בוחרים לדבר בנתונים, להציג תוכניות סדורות ולבנות אמון לאורך זמן. החזון שלנו ברור: להפוך כל השקעה להזדמנות לצמיחה מתמשכת, ליציבות פיננסית ולתשואה אמיתית – היום ובעתיד.

רוצים לדעת יותר?

צרו קשר עם צוות המומחים של אואזיס נדל״ן לקבלת ייעוץ מקצועי וליווי אישי ברכישת דירה באתונה. נשמח לעמוד לצדכם בכל שאלה ולסייע לכם לבחור את ההשקעה הנכונה שתבנה עבורכם עתיד יציב ומשגשג.

שאלות ותשובות נפוצות – דירות למכירה באתונה

1. למה דירות למכירה באתונה הפכו לכל כך מבוקשות בשנים האחרונות?
   הביקוש גבר בעקבות מחירי כניסה נוחים יחסית לערי אירופה אחרות, עלייה בתיירות, פיתוח תשתיות עירוניות והאפשרות להשיג תשואות משכירות גבוהות יחסית.
2. מה טווח המחירים של דירות באתונה כיום?
   במרכז העיר המחירים נעים סביב 3,000–5,000 אירו למ"ר, בשכונות מתחדשות כמו Kypseli או Pagrati המחירים נמוכים יותר, כ־1,500–2,500 אירו למ"ר, ובריביירה האתונאית המחירים מגיעים גם ל־6,000 אירו למ"ר.
3. האם משתלם יותר לקנות דירה חדשה או דירת יד שנייה?
   דירות יד שנייה מציעות מחיר רכישה נמוך יותר ופוטנציאל תשואה גבוה, אך דורשות שיפוץ ותחזוקה. דירות חדשות יקרות יותר, אך דורשות פחות התעסקות ומושכות שוכרים בעלי יכולת גבוהה יותר.
4. מהן התשואות הצפויות מהשכרת דירה באתונה?
   בשכירות ארוכת טווח התשואה נעה בין 4% ל־6% ברוטו. בשכירות קצרת טווח, כמו Airbnb, בעבר ניתן היה להגיע ל־7%–9%, אך כיום התשואה תלויה במגבלות רגולטוריות ובאזור הנכס.
5. כיצד משפיעה הרגולציה החדשה על השכרות קצרות טווח?
   במרכז ההיסטורי ובשכונות כמו Koukaki קיימות מגבלות על מספר הנכסים המותרים להשכרה קצרה. הדבר מצמצם את הפוטנציאל לרווח גבוה, אך עדיין מאפשר יציבות בהשכרה ארוכת טווח.
6. מהם השלבים לרכישת דירה באתונה?
   התהליך כולל הוצאת מספר מס יווני (AFM), פתיחת חשבון בנק מקומי, בדיקות משפטיות בטאבו, תשלום מס רכישה, חתימה אצל נוטריון ורישום הבעלות.
7. מה גובה מס הרכישה על נדל"ן ביוון?
   מס הרכישה עומד על 3% משווי העסקה הרשום. בנוסף יש הוצאות נוספות כמו שכר טרחת עורך דין, נוטריון ומתווך.
8. האם זרים יכולים לקנות דירות באתונה ללא מגבלה?
   כן. אין מגבלות חוקיות על רכישת נדל״ן בידי זרים, למעט באזורים צבאיים מסוימים.
9. האם ניתן לקבל מימון מקומי לרכישת נכס?
   הבנקים ביוון לא נוטים לתת משכנתאות לזרים, ולכן רוב המשקיעים נדרשים להון עצמי מלא. עם זאת, ניתן להעביר כספים מחו״ל דרך חשבון בנק יווני ייעודי.
10. מה ההבדל בין השקעה במרכז העיר לבין ריביירת אתונה?
    במרכז העיר המחירים נגישים יותר, התשואות מהשכרה גבוהות והביקוש מצד סטודנטים ותיירים גדול. בריביירה, המחירים גבוהים יותר אך איכות החיים גבוהה והביקוש למשפחות ומשקיעים יוקרתיים יציב.
11. כיצד ניתן להבטיח שהנכס רשום כחוק?
    עורך דין מקומי מבצע בדיקות בטאבו כדי לוודא שאין שעבודים, חובות ארנונה או בעיות תכנוניות. בדיקות אלו הן שלב קריטי לפני החתימה.
12. האם השקעה בדירות באתונה מקנה זכאות ל־Golden Visa?
    כן. רכישת נכס מעל סף של 250 אלף אירו בפריפריה או 500 אלף אירו באזורים מרכזיים מקנה אפשרות לקבלת אשרת תושב ל־5 שנים.
13. מה היתרונות של השקעה באתונה לעומת ערים אחרות באירופה?
    השקעה באתונה מציעה מחירי כניסה נמוכים יותר, תשואות גבוהות יחסית, שוק תיירות פעיל ותנופת פיתוח תשתיות.
14. כמה זמן לוקח להשלים עסקת רכישת דירה באתונה?
    בממוצע התהליך לוקח בין חודשיים לשלושה חודשים, בתנאי שכל המסמכים והבדיקות המשפטיות מתבצעים בזמן.
15. מה הסיכון העיקרי ברכישת דירה באתונה?
    הסיכונים כוללים עיכובים ברגולציה על השכרות קצרות טווח, שיפוצים בלתי צפויים בדירות ישנות, ותלות בשוק התיירות המקומי.