קבוצות רכישה קרקעות – מדריך מקיף למשקיע החכם ב־2025

מהי קבוצת רכישה לקרקע וכיצד היא פועלת

קבוצות רכישה קרקעות הן מודל השקעה ייחודי שהפך בשנים האחרונות לאופציה מועדפת בקרב ישראלים המחפשים אפיקי נדל״ן אלטרנטיביים. במקום לרכוש דירה מוכנה מקבלן או להשקיע בפרויקט יזמי, קבוצת אנשים מתאגדת יחד ורוכשת קרקע במשותף, מתוך מטרה לקדם תכנון ובנייה עצמאיים ולחסוך את הרווח היזמי שגוזר היזם הקלאסי.

המבנה של קבוצה כזו מורכב משלושה שחקנים עיקריים:

1. המארגן – לרוב גורם בעל ניסיון בנדל״ן שמאתר את הקרקע, בונה את מתווה העסקה, מרכז את חברי הקבוצה ודואג לחוזים מול עורכי דין, שמאים, מתכננים וקבלני ביצוע.
2. חברי הקבוצה – המשקיעים עצמם, שמזרימים את ההון העצמי ומשתתפים בכל שלב של המימון, התכנון והבנייה. כל חבר מקבל חלק יחסי בקרקע או בזכויות הבנייה.
3. התאגדות משפטית – כדי להסדיר את חלוקת הזכויות והחובות, מקימים לרוב חברה ייעודית (SPV) או חותמים על הסכמי שיתוף, שמגדירים מנגנוני קבלת החלטות, מניעת סכסוכים וחלוקת סיכונים.

מהלך זה מאפשר לחברי הקבוצה להפוך ל״יזמים קטנים״ – הם אלו שנושאים באחריות על תהליך התכנון, השגת ההיתרים, בחירת הקבלנים וניהול התקציב. מצד אחד, הפוטנציאל לחיסכון ולרווח משמעותי קיים; מצד שני, האחריות והסיכון עוברים מהיזם לחברי הקבוצה עצמם.

בפועל, קבוצה יכולה לרכוש קרקע חקלאית בתקווה לשינוי ייעוד עתידי, או קרקע מאושרת שמאפשרת להתחיל תהליך בנייה מיידי. כל אחד מהמסלולים מגלם סיכונים, לוחות זמנים ועלויות שונות מאוד. לכן, הבנה מעמיקה של המנגנון, השחקנים המעורבים והמורכבויות המשפטיות היא תנאי בסיסי לפני הצטרפות.

היתרון הכלכלי – איפה באמת חוסכים ואיפה לא

הסיבה המרכזית שבגללה רבים נמשכים אל קבוצות רכישה קרקעות היא הפוטנציאל לחיסכון משמעותי לעומת קנייה מקבלן. פרויקטים רבים משווקים כהזדמנות לחיסכון של 10%–20% מעלות דירה מוכנה, ולעיתים אף יותר. אולם חשוב להבין לעומק מהיכן נובע החיסכון הזה, ואיפה הוא עלול להיעלם.

מקורות החיסכון

1. ביטול הרווח היזמי – בקנייה רגילה מיזם, מחיר הדירה כולל גם את רווח היזם שיכול לנוע בין 15% ל־25% מעלויות הפרויקט. בקבוצה, רווח זה מתחלק בין החברים, כך שמחיר הסופי נמוך יותר.
2. עלות קרקע נמוכה יותר – כאשר הקרקע נרכשת בשלב מוקדם (למשל קרקע חקלאית בהליך שינוי ייעוד), המחיר הראשוני נמוך בהרבה מערך קרקע מאושרת. במידה ותהליך התכנון מתקדם בהצלחה, השבחת הקרקע יוצרת רווח משמעותי.
3. פריסת תשלומים מדורגת – במקום לרכוש דירה עם מימון גדול מהבנק כבר בשלב הראשוני, התשלום בקבוצה מתבצע בהדרגה: תחילה על הקרקע, אחר כך על שלבי התכנון והבנייה. הדבר מפחית את הצורך במימון מיידי גבוה.

מקומות שבהם לא תמיד חוסכים

1. דמי ארגון וניהול – המארגן גובה לרוב אחוז מסוים מכל חבר קבוצה, ולעיתים מדובר בסכום של עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפים בפרויקטים גדולים. זהו סעיף שמקטין משמעותית את החיסכון.
2. עיכובים ועלויות בלתי צפויות – תהליכי רישוי ותכנון בישראל נוטים להתעכב. כל דחייה מייצרת עלויות נוספות: ריביות, הוצאות משפטיות, היטל השבחה או עבודות פיתוח נוספות. עיכוב של שנה־שנתיים עלול לאכול את יתרון המחיר.
3. היעדר ודאות במחיר הסופי – בשונה מרכישה מקבלן שבו המחיר ידוע מראש, בקבוצות רכישה המח

סיכונים מרכזיים והטעויות הנפוצות של משקיעים

לצד הפוטנציאל לחיסכון ולרווח, קבוצות רכישה קרקעות נחשבות להשקעה עתירת סיכונים. משקיעים רבים נמשכים להבטחות על מחיר נמוך, אך אינם מודעים למלכודות האפשריות.

עיכובים בתהליך

תהליך תכנוני ורישוי בישראל יכול להימשך שנים ארוכות. קבוצת רכישה שמתחילה על קרקע חקלאית עלולה להמתין עשור עד לאישור תב״ע (תוכנית בניין עיר) שתאפשר בנייה. גם בקרקע מאושרת, ההיתרים והבירוקרטיה יכולים להימשך הרבה מעבר למצופה.

חריגות תקציב

בגלל שהעלות הראשונית מבוססת על הערכות, חריגות של 10%–30% הן תופעה שכיחה. משקיעים שלא לקחו בחשבון רזרבה כספית עלולים למצוא את עצמם נאלצים להזרים הון נוסף באמצע הדרך, או לחילופין להיתקע עם פרויקט תקוע.

יציבות המארגן והקבלן

הצלחת הקבוצה תלויה רבות באמינות ובניסיון של המארגן. אם מדובר בחברה לא יציבה או חסרת ניסיון, הסיכון להתנהלות לקויה, חוסר שקיפות או אף קריסה כלכלית עולה משמעותית. גם קבלן מבצע שנכנס לקשיים עלול לעכב את הפרויקט או להביא להוצאות נוספות.

טעויות נפוצות של משקיעים

1. אמון עיוור בהבטחות שיווקיות – הצטרפות לקבוצה מבלי להבין לעומק את הסיכונים או את מצב הקרקע.
2. היעדר בדיקת נאותות – רבים לא בודקים טאבו, תב״ע, חוזי שיתוף או ניסיון המארגן.
3. הערכת חסר לזמן – הנחת עבודה שהפרויקט יסתיים תוך 3–4 שנים, כאשר בפועל לוחות הזמנים נוטים להתארך משמעותית.
4. אי־גיוון השקעות – משקיעים שמכניסים את כל הונם לקבוצה אחת עלולים להיחשף לסיכון יתר.

בסופו של דבר, ההשקעה בקבוצות רכישה יכולה להיות משתלמת, אך טעויות בסיסיות עלולות לעלות ביוקר. לכן, משקיע חייב לגשת אליה בגישה ביקורתית, עם עין בוחנת ומומחים לצידו.

הבדיקות שחייבים לעשות לפני הצטרפות לקבוצה

לפני שמתחייבים להשקעה, קיימות מספר בדיקות יסוד שכל משקיע חייב לבצע. אלו לא רק “טיפים”, אלא תנאי הכרחי להקטנת סיכונים.

בדיקות משפטיות

1. טאבו ורישום זכויות – האם הקרקע רשומה כחוק? האם יש עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה קודמות?
2. הסכמי שיתוף – חשוב להבין איך מחולקות הזכויות והחובות בין החברים. האם קיימים מנגנוני יציאה? מה קורה במקרה של פשיטת רגל של אחד החברים?
3. חוזה עם המארגן – לבדוק היטב את דמי הארגון, חובות השקיפות והאחריות המשפטית.

בדיקות תכנוניות

1. תב״ע (תוכנית בניין עיר) – האם הקרקע מיועדת לבנייה? אם לא, באיזה שלב נמצא התהליך לשינוי ייעוד?
2. היתרי בנייה – האם ניתן להוציא היתר בטווח זמן סביר? עיכוב בהיתרים משמעו עיכוב משמעותי בפרויקט כולו.
3. בדיקות סביבתיות – יש לוודא שהקרקע אינה מזוהמת או כפופה להגבלות מיוחדות.

בדיקות פיננסיות

1. תוכנית תקציב ותזרים – האם מוצג תקציב מפורט עם טווחי עלויות ריאליים? האם נלקחו בחשבון היטלים, מיסים ועלויות בלתי צפויות?
2. איתנות פיננסית של המארגן והקבלן – חברה עם גב כלכלי חזק תדע להתמודד טוב יותר עם חריגות וקשיים.
3. ליווי בנקאי – האם הפרויקט מלווה על ידי בנק שמפקח על כספי החברים? ליווי בנקאי מהווה שכבת ביטחון משמעותית.

בדיקות זהות המארגן

רצוי לבדוק ניסיון עבר, פרויקטים קודמים שהושלמו בהצלחה, מוניטין בשוק והאם קיימות תביעות משפטיות פתוחות נגדו. מארגן מנוסה ושקוף הוא לעיתים ההבדל בין הצלחה לבין כישלון.

המסקנה: ההחלטה להצטרף לקבוצת רכישה חייבת להתבסס על בדיקות מקיפות, לא על הבטחות או מצגות שיווקיות. השקעה נבונה היא כזו שמבוססת על מידע אמין, מסמכים חתומים ובחינה קפדנית של כל הגורמים המעורבים.

לוחות זמנים ותזרים תשלומים – כך זה נראה בפועל

אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים בקבוצות רכישה קרקעות היא להניח שהתהליך דומה לרכישת דירה “על הנייר” מקבלן. בפועל, מדובר במסלול שונה לחלוטין, עם לוחות זמנים ארוכים ותזרים תשלומים מדורג ומורכב.

שלבי תשלום עיקריים

1. תשלום ראשוני על הקרקע – ברוב המקרים, כבר בעת ההצטרפות נדרש חבר הקבוצה לשלם חלק מהותי (20%–30% מהעלות הכוללת). סכום זה נועד להבטיח את רכישת הקרקע.
2. הוצאות פיתוח ותכנון – לאחר רכישת הקרקע, נדרשים תשלומים נוספים עבור אדריכלים, שמאים, עורכי דין, היטלי פיתוח ותוכניות מתאר. שלב זה עשוי להימשך חודשים ואף שנים.
3. מימון הבנייה – כאשר מתקבל היתר בנייה, הקבוצה נכנסת לשלב הכבד ביותר מבחינה תקציבית. התשלומים מתחלקים לפי התקדמות הבנייה – שלד, גמרים, מערכות. לעיתים נדרש ליווי בנקאי שמסדיר את ההון הנדרש.
4. מסירה ואכלוס – בשלב הסופי יש תשלומי איזון, היטלים אחרונים ולעיתים הוצאות בלתי צפויות נוספות, כמו חיבורי תשתית.

לוחות זמנים ריאליים

1. קרקע מאושרת עם תב״ע והיתרים זמינים – 3–5 שנים עד לאכלוס, תלוי בגודל הפרויקט.
2. קרקע חקלאית או בתכנון מוקדם – 7–10 שנים ואף יותר, עד להשלמת שינוי ייעוד והוצאת היתר.

דוגמה מספרית

בפרויקט של קבוצת רכישה לקרקע מאושרת, משקיע נדרש להזרים 400 אלף ש"ח בתחילת הדרך לרכישת הקרקע, כ־150 אלף ש"ח נוספים במהלך השנתיים הראשונות על הוצאות פיתוח ותכנון, ולאחר מכן עוד כ־1.2 מיליון ש"ח בפריסה ל־3–4 שנים לצורך בנייה. סך כל העלות: כ־1.75 מיליון ש"ח.
אם הדירה המוגמרת באזור נמכרת בכ־2.1 מיליון ש"ח, החיסכון הפוטנציאלי ברור – אך אם הבנייה מתעכבת בשנתיים, עלויות המימון והריביות עלולות למחוק חלק גדול מהפער.

טיפ פרקטי

משקיע צריך להכין טבלת תזרים אישית עם מועדי תשלום ברורים, כולל רזרבה של 15%–20% לחריגות. כלי פשוט באקסל שמחשב גם את הריביות במידה ויש עיכוב יכול למנוע הפתעות לא נעימות.

מיסוי ורגולציה – מה חשוב לדעת

נושא המיסוי בהשקעות נדל״ן בכלל, ובקבוצות רכישה קרקעות בפרט, מורכב ועתיר השפעה על כדאיות ההשקעה. בנוסף, היעדר הסדרה חקיקתית מלאה סביב קבוצות רכישה מייצר לעיתים קרקע פורה לאי־ודאות.

מס רכישה

בקניית קרקע, חברי הקבוצה מחויבים במס רכישה בגובה 6%–6.5% משווי העסקה. זהו שיעור גבוה משמעותית לעומת מדרגות המס הקיימות בדירות מגורים יחידות. לדוגמה: קרקע בשווי מיליון ש"ח תחייב במס של כ־60 אלף ש"ח כבר בתחילת הדרך.

מס שבח

במכירת הקרקע או הדירה הסופית מוטל מס שבח על הרווח שנוצר. השיעור עומד לרוב על 25% ליחידים, אך ניתן לקזז הוצאות מוכרות כמו שכר טרחה, היטלים והוצאות תכנון.

היטל השבחה

כאשר הקרקע משנה ייעוד – למשל, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים – מוטל היטל השבחה שיכול להגיע ל־50% מעליית הערך. זהו סעיף שיכול להפוך עסקה משתלמת על הנייר לעסקה גבולית או לא כדאית בפועל.

מע״מ

בשלב הבנייה, אם הקבוצה משמשת כ“יזם בפועל”, ייתכן חיוב במע״מ על עבודות קבלן ושירותים מקצועיים. נושא זה תלוי במבנה ההתאגדות ובזהות המתקשרים.

רגולציה

1. היעדר פיקוח מלא – קבוצות רכישה אינן מפוקחות באופן זהה ליזמים וקבלנים. אין חובה לספק ערבות חוק מכר, מה שמגדיל את הסיכון לחברים.
2. תיקוני חקיקה בשנים האחרונות – נעשו ניסיונות להסדיר חלק מהתחום, בעיקר בדרישות שקיפות מצד המארגן, אך עדיין קיימים פערים משמעותיים.

כלי שימושי למשקיע

לפני הצטרפות לקבוצה, חשוב לבצע סימולציית מס יחד עם יועץ מס או רואה חשבון. סימולציה זו תכלול מס רכישה, היטל השבחה משוער, מס שבח עתידי ומע״מ על הבנייה. כך ניתן לדעת מראש אם העסקה באמת משתלמת או שמא היא רק נראית זולה במבט ראשון.

קבוצות רכישה לקרקעות חקלאיות מול קרקעות מאושרות

אחד הנושאים המרכזיים שמשקיעים חייבים להבין הוא ההבדל בין הצטרפות לקבוצה שרוכשת קרקע חקלאית לבין קבוצה שרוכשת קרקע מאושרת לבנייה. ההבדל אינו רק במחיר, אלא בעיקר ברמת הסיכון, משך ההשקעה ופוטנציאל התשואה.

קרקע חקלאית

1. מחיר כניסה נמוך – קרקעות חקלאיות נמכרות במחירים נמוכים בהרבה מקרקעות מאושרות. זה מפתה משקיעים שמחפשים הזדמנות עם הון עצמי קטן יחסית.
2. סיכון גבוה – שינוי ייעוד של קרקע חקלאית למגורים או מסחר תלוי בהחלטות תכנוניות וממשלתיות שאינן בשליטת המשקיעים. התהליך עלול לקחת 10–20 שנה ואף להיכשל לחלוטין.
3. תשואה אפשרית גבוהה – אם שינוי הייעוד מתממש, ערך הקרקע עשוי לעלות פי כמה, ולעיתים לייצר רווח יוצא דופן.

קרקע מאושרת

1. מחיר גבוה יותר – רכישת קרקע עם תב״ע מאושרת והיתרי בנייה זמינים יקרה משמעותית.
2. סיכון נמוך יותר – ההשקעה בטוחה יותר, שכן הקרקע כבר מיועדת לבנייה.
3. תשואה מתונה אך יציבה – החיסכון נובע בעיקר מהיעדר רווח יזמי, אך לא קיים פוטנציאל להכפלת ערך כמו בקרקע חקלאית.

המסקנה: קרקע חקלאית מתאימה למשקיעים שמוכנים לקחת סיכון גבוה לטובת רווח פוטנציאלי עצום בטווח הארוך. קרקע מאושרת מתאימה למי שמעדיף השקעה סולידית יחסית, עם תזרים ותשואה צפויים בטווח זמן קצר יותר.

דוגמאות מהשטח – הצלחות, כישלונות ומה שביניהן

כדי להבין את התמונה המלאה, חשוב להתבונן במציאות בשטח ולא רק בתיאוריה. ישנם סיפורים של הצלחות גדולות לצד פרויקטים שהסתבכו והותירו את המשקיעים מאוכזבים.

הצלחות

במרכז הארץ התאגדה קבוצת רכישה לקרקע מאושרת בעיר מתפתחת. תוך פחות מחמש שנים נבנה מגדל מגורים, והמשקיעים נהנו מדירה במחיר הנמוך בכ־15% ממחירי השוק. בזכות ניהול מקצועי ושקיפות מצד המארגן, הפרויקט הסתיים בזמן ובתקציב קרוב מאוד להערכות.

כישלונות

מנגד, קבוצת רכישה לקרקע חקלאית בצפון המדינה חוותה עיכובים של מעל עשור בהליכי שינוי ייעוד. רבים מהמשקיעים התייאשו, מכרו את חלקם בהפסד, והקבוצה נותרה עם קרקע שלא ניתן לבנות עליה. הכישלון נבע בעיקר מהערכת חסר של לוחות הזמנים ומהיעדר מנגנוני יציאה נוחים.

פרויקטים "באמצע"

יש גם פרויקטים שבהם התוצאה אינה חד־משמעית: הבנייה הושלמה אך חרגה מהתקציב בכ־20% ומסרה את הדירות שנתיים אחרי המועד המתוכנן. במקרה זה, המשקיעים עדיין קיבלו נכס במחיר נמוך משוק חופשי, אך התשואה נשחקה וההון היה "תקוע" לתקופה ארוכה מהמתוכנן.

המסקנה: קבוצות רכישה יכולות להיות כלי השקעה מוצלח, אך ההבדל בין הצלחה לכישלון נעוץ בתכנון, בבדיקות המקדימות ובמקצועיות המארגן.

העתיד שלכם מתחיל כאן – ליווי אישי עם אואזיס נדל״ן

כל השקעה מתחילה בחלום – חלום על עתיד בטוח, יציב ומשגשג. ב־אואזיס נדל״ן אנחנו מאמינים שנדל״ן הוא הרבה מעבר לנכס: זו הדרך להפוך שאיפות למציאות כלכלית.

אנחנו מתמחים בזיהוי ובפיתוח הזדמנויות נדל״ן בישראל ובחו״ל, עם שילוב של ניסיון שטח, חשיבה חדשנית וליווי אישי לאורך כל הדרך. כל פרויקט נבדק אצלנו באופן תכנוני, משפטי וכלכלי, כדי להבטיח השקעה בטוחה, שקופה ומבוססת תוצאות.

במציאות שבה שוק הנדל״ן מוצף בהבטחות, אנחנו בוחרים לדבר בנתונים, להציג תוכניות סדורות ולבנות אמון לטווח ארוך. החזון שלנו ברור: להפוך כל השקעה להזדמנות לצמיחה מתמשכת, ליציבות ולתשואה אמיתית – היום ובעתיד.

רוצים לדעת יותר?

צרו קשר עם המומחים של אואזיס נדל״ן לקבלת ייעוץ אישי וליווי מקצועי. נשמח לעמוד לצדכם בכל שאלה או התלבטות, ולסייע לכם לבחור את ההשקעה הנכונה שתבנה עבורכם עתיד יציב ומשגשג.

שאלות ותשובות נפוצות – קבוצות רכישה קרקעות

1. מהן קבוצות רכישה קרקעות?
   קבוצות רכישה קרקעות הן התארגנות של מספר אנשים או גופים שמטרתה לרכוש קרקע במשותף, לחלק את העלויות ולהתקדם יחד בשלבי התכנון והבנייה, לרוב מתוך מטרה לחסוך את הרווח היזמי.
2. מה היתרון המרכזי בהצטרפות לקבוצת רכישה?
   היתרון המרכזי הוא החיסכון הפוטנציאלי במחיר הסופי של הנכס, שעשוי לנוע בין 10% ל־20% לעומת רכישה מקבלן. בנוסף, המשקיע שותף מלא בתהליך ולכן יש לו שליטה ובקרה גדולה יותר.
3. אילו סיכונים קיימים בקבוצות רכישה?
   הסיכונים כוללים עיכובים בתהליכי רישוי, חריגות תקציב, היעדר ודאות במחיר הסופי ותלות גבוהה במארגן ובקבלן המבצע.
4. כמה זמן נמשך פרויקט ממוצע בקבוצת רכישה?
   לרוב מדובר בתהליך של 3–5 שנים בקרקע מאושרת, ובין 7–10 שנים ואף יותר כאשר מדובר בקרקע חקלאית בהליכי שינוי ייעוד.
5. מה ההבדל בין קרקע חקלאית לקרקע מאושרת?
   קרקע חקלאית זולה יותר אך מחייבת שינוי ייעוד שיכול להימשך שנים רבות ואף לא להתממש. קרקע מאושרת יקרה יותר אך מאפשרת להתחיל בבנייה תוך זמן קצר ובסיכון נמוך יותר.
6. מי אחראי על ניהול הקבוצה?
   בדרך כלל ישנו מארגן שמרכז את החברים, מנהל את תהליך הרכישה ומתקשר עם אנשי מקצוע. חשוב לבדוק היטב את ניסיונו, מוניטין העבר ושקיפותו.
7. מהם דמי ארגון בקבוצת רכישה?
   אלו התשלומים שהמארגן גובה מכל חבר בתמורה לניהול ולתיאום הפרויקט. הסכומים יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר.
8. כיצד מתבצע תזרים התשלומים?
   התשלומים מתחלקים לשלבים: רכישת הקרקע, הוצאות תכנון ופיתוח, תשלומי בנייה לפי קצב ההתקדמות ולבסוף הוצאות מסירה.
9. האם יש ליווי בנקאי בקבוצות רכישה?
   בחלק מהפרויקטים כן, אך לא תמיד. ליווי בנקאי מוסיף שכבת ביטחון בכך שהבנק מפקח על כספי החברים ודואג להשלמת המימון.
10. כיצד מתבצע רישום הזכויות בקרקע?
    לרוב נרשמת הערת אזהרה על שם חברי הקבוצה או התאגדות ייעודית. חשוב לוודא שכל ההסכמים מוסדרים משפטית ושהזכויות רשומות כדין.
11. מהם ההיבטים המיסויים שיש לקחת בחשבון?
    משקיעים חייבים במס רכישה בשיעור גבוה יחסית לקרקע, ובהמשך עלולים לשלם היטל השבחה בעת שינוי ייעוד ומס שבח במכירה.
12. מה בודקים לפני שמצטרפים לקבוצה?
    חובה לבדוק את מצב הקרקע בטאבו, את התב״ע הקיימת, את הניסיון של המארגן, את חוזי השיתוף ואת היכולת הכלכלית של השותפים.
13. האם יש ודאות לגבי המחיר הסופי של הנכס?
    לא. המחיר הראשוני הוא בגדר הערכה בלבד, והוא עשוי להשתנות בעקבות עיכובים, עלויות נוספות או תנאי שוק משתנים.
14. למי מתאימה השקעה בקבוצת רכישה?
    למשקיעים עם סבלנות, יכולת כלכלית לעמוד בתשלומים לאורך שנים, נכונות לקחת סיכון, ורצון להיות מעורבים יותר בתהליך מאשר ברכישה רגילה.
15. מה ההבדל בין קבוצה מאורגנת היטב לקבוצה חובבנית?
    בקבוצה מקצועית יש חוזים מסודרים, שקיפות מלאה, בדיקות נאותות וליווי משפטי ופיננסי הדוק. בקבוצה חובבנית עלול להיות חוסר סדר, חוסר ודאות ואי־שקיפות – מה שמעלה את הסיכון לאובדן השקעה.