כמה עולה דירה ביוון? מדריך מחירים, שכונות ותשואות למשקיעים ב־2025

סקירה כללית – מחירי דירות ביוון נכון ל־2025

יוון ממשיכה להיות אחד מיעדי ההשקעה האטרקטיביים ביותר באירופה, הן עבור משקיעים זרים והן עבור רוכשים מקומיים. אחרי עשור של ירידות מחירים בעקבות המשבר הכלכלי, שוק הנדל״ן היווני מתאושש בקצב יציב. בשנת 2025 ניתן לראות עלייה מתונה אך עקבית במחירי הדירות, במיוחד באזורים עירוניים מרכזיים ובקרבת מוקדי תיירות. כמה עולה דירה ביוון היום? בממוצע, המחיר למ״ר באתונה נע בין 1,800 ל־4,000 אירו בהתאם לשכונה ולמצב הנכס. בערים נוספות כמו סלוניקי או פיראוס המחירים לרוב נמוכים יותר, ונעים סביב 1,200–2,500 אירו למ״ר. בפריפריה או בכפרים ניתן למצוא דירות ובתים במחירים נמוכים בהרבה, לעיתים החל מ־800 אירו למ״ר בלבד.

המגמה ברורה: דירות קטנות במרכזי הערים ובסמוך לאטרקציות תיירותיות נחשבות ליקרות יחסית, בעוד נכסים בפריפריה או במבנים ישנים מציעים הזדמנויות במחיר נמוך משמעותית. נתון זה מושך בעיקר משקיעים המחפשים תשואה גבוהה מהשכרה לטווח קצר או נכסים להשבחה.

טווחי מחירים לפי ערים מרכזיות ביוון

כדי להבין כמה עולה דירה ביוון באמת, חשוב להשוות בין הערים המרכזיות. ההבדלים בין אתונה, סלוניקי ופיראוס יכולים להיות משמעותיים, גם ברמת המחיר למ״ר וגם בסוג ההזדמנויות שכל עיר מציעה.

אתונה – בירת יוון היא מוקד הביקוש המרכזי. המחירים בשכונות יוקרה כמו קולונאקי או דרום אתונה נעים סביב 3,500–5,000 אירו למ״ר, בעוד בשכונות מתפתחות במערב ובצפון ניתן למצוא דירות גם ב־1,500–2,000 אירו למ״ר. דירה סטנדרטית של 70 מ״ר תעלה בממוצע בין 140,000 ל־250,000 אירו.

סלוניקי – העיר השנייה בגודלה מציעה מחירים נמוכים יותר בהשוואה לאתונה. במרכז העיר טווח המחירים נע בין 1,800–2,800 אירו למ״ר, ובשכונות מרוחקות יותר ניתן לרדת גם ל־1,200–1,500 אירו למ״ר. דירת 80 מ״ר תעלה לרוב בין 120,000 ל־200,000 אירו.

פיראוס – הנמל הראשי של יוון מציע שילוב מעניין של מחירים נוחים וקרבה לאתונה. המחירים נעים סביב 1,500–2,500 אירו למ״ר, כאשר השקעה באזור יכולה להיות משתלמת במיוחד עבור מי שמכוון להשכרה לסטודנטים או לעובדי נמל.

איים פופולריים – באיים כמו מיקונוס, סנטוריני או רודוס, המחירים גבוהים יחסית בשל הביקוש התיירותי. שם ניתן למצוא נכסים ב־3,000–6,000 אירו למ״ר, תלוי בקרבה לחוף ובנוף.

טבלה מסכמת:

עיר/אזור	מחיר ממוצע למ״ר	מחיר דירה טיפוסית (70–100 מ״ר)
אתונה	1,800–4,000 €	140,000–250,000 €
סלוניקי	1,200–2,800 €	120,000–200,000 €
פיראוס	1,500–2,500 €	100,000–170,000 €
איים תיירותיים	3,000–6,000 €	210,000–400,000 €
פריפריה	800–1,500 €	70,000–120,000 €

השוואה זו מראה עד כמה מיקום משפיע על המחיר הסופי. מי שמחפש יוקרה ותיירות ימצא את מבוקשו באיים או במרכז אתונה, בעוד שמשקיעים עם תקציב נמוך יותר יכולים למצוא נכסים משתלמים בסלוניקי, פיראוס או בפריפריה.

מחירים לפי שכונות באתונה – איפה יקר ואיפה זול?

אתונה היא הלב הפועם של שוק הנדל״ן היווני, והעיר מחולקת לעשרות שכונות עם פערי מחירים משמעותיים ביניהן. מי שמנסה להבין כמה עולה דירה ביוון יגלה כי בתוך אתונה עצמה קיימים שווקים שונים לחלוטין – החל משכונות יוקרה מבוקשות ועד אזורים מתחדשים עם מחירים נגישים יותר.

שכונות יוקרה – קולונאקי, ליקאביטוס ודרום אתונה (גליפאדה, וולה, ווליאגמני) נחשבות לאזורים היקרים ביותר בעיר. כאן המחירים נעים בין 4,000 ל־6,000 אירו למ״ר, ולעיתים אף יותר בנכסים עם נוף לים. מדובר בדירות ובבתים שמיועדים לרוכשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה ולמשקיעים שמכוונים להשכרה יוקרתית או לנופש.

שכונות מרכזיות מתפתחות – קיפסלי, אמבלוקיפי ומטקסורגיו מציעות מחירים נוחים בהרבה, סביב 1,500–2,200 אירו למ״ר. אזורים אלה נהנים מביקוש מתגבר בקרב צעירים, סטודנטים וזרים המחפשים מגורים קרובים למרכז במחיר סביר. כאן קיימות הזדמנויות להשבחה – שיפוץ דירה ישנה יכול להעלות את ערכה ואת שכר הדירה שניתן לקבל.

שכונות פריפריאליות – במערב אתונה, באזורים כמו פטרלונה או אגיוס דימיטריוס, ניתן למצוא דירות במחירים נמוכים עוד יותר – לעיתים סביב 1,200–1,500 אירו למ״ר בלבד. האזורים הללו פחות תיירותיים אך מושכים משקיעים המחפשים תשואה גבוהה מהשכרה לטווח ארוך, במיוחד למשפחות מקומיות.

המשקיע המתלבט צריך לשאול את עצמו מהו יעד ההשקעה: נכס יוקרתי ונחשק להשכרה לנופשים, דירה סטנדרטית לאוכלוסייה מקומית או השקעה באזור מתפתח עם פוטנציאל עליית ערך. הבחירה בשכונה הנכונה תשפיע לא רק על מחיר הרכישה אלא גם על התשואה העתידית.

הגורמים שמשפיעים על מחיר דירה ביוון

מחיר דירה ביוון אינו נקבע רק לפי העיר או השכונה, אלא נבנה משילוב של כמה משתנים מרכזיים. מי שמבין את הגורמים הללו יכול להעריך בצורה מדויקת יותר את כדאיות ההשקעה ולבחור נכס שמתאים לצרכיו.

לוקיישן – מיקום הנכס הוא הקריטריון החשוב ביותר. דירות קרובות למרכזי ערים, לאתרים תיירותיים או לים תמיד יתומחרו גבוה יותר. קרבה למערכת התחבורה הציבורית, ובייחוד לקווי המטרו החדשים באתונה, יכולה להעלות את ערך הדירה באופן משמעותי.

מצב הנכס וגילו – דירה חדשה או משופצת תימכר במחיר גבוה בהרבה מדירה ישנה שדורשת שיפוץ. מצד שני, נכסים ישנים מציעים פוטנציאל רווח נוסף למשקיעים שמוכנים להשקיע בשדרוג.

גודל הדירה ותכנון פנימי – ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר הכולל יעלה. עם זאת, המחיר למ״ר בדירות קטנות לעיתים גבוה יותר בגלל ביקוש גבוה לשכירויות קצרות טווח.

סוג הנכס – דירות בבניינים חדשים, פנטהאוזים או בתים פרטיים מוצעים במחירים שונים לגמרי. דירות קטנות במרכז אתונה יהיו לרוב נגישות יותר בהשוואה לווילות יוקרה באיים.

מגמות השוק והביקוש – בשנים האחרונות נרשמה עלייה בביקוש מצד משקיעים זרים, במיוחד מתוכנית הדרכון הזהוב (Golden Visa) ומבעלי עניין בנדל״ן תיירותי. הביקוש הזה דוחף את המחירים למעלה, בעיקר באזורים מרכזיים ותיירותיים.

תשתיות ועתיד הפיתוח – פרויקטים מתוכננים כגון הרחבת המטרו באתונה או פיתוח נמל פיראוס משפיעים ישירות על המחירים בסביבתם. משקיעים מנוסים מחפשים אזורים שבהם הצפי להתפתחות תשתיות עתידית, מתוך הבנה שהערך יעלה בשנים הקרובות.

לסיכום, מחירי הדירות ביוון מושפעים משילוב של מיקום, מצב הנכס, גודל, סוג השימוש והמגמות הכלכליות. הבנת הגורמים הללו מאפשרת לקבל החלטה חכמה יותר ולזהות הזדמנויות אמיתיות בשוק היווני.

תשואות מהשכרה – טווח קצר (Airbnb) מול טווח ארוך

אחת השאלות המרכזיות שמשקיעים שואלים אחרי שהם מבינים כמה עולה דירה ביוון היא: כמה אפשר להרוויח מהשכרה. שוק ההשכרה ביוון מציע שתי אפשרויות עיקריות – השכרה לטווח קצר (כמו Airbnb ו־Booking) והשכרה לטווח ארוך. לכל מסלול יתרונות, חסרונות ומאפיינים שונים.

השכרה לטווח קצר (Airbnb ודומיו)
יוון היא מדינה תיירותית במיוחד, עם מעל 30 מיליון מבקרים בשנה. המשמעות היא ביקוש גבוה לנכסים במרכזי ערים ובאיים הפופולריים. דירה קטנה במרכז אתונה, שנרכשה במחיר של 150,000 אירו, יכולה להניב תשואה ברוטו של 6%–8% בשנה, כל עוד התפוסה גבוהה. לדוגמה: דירת 60 מ״ר ליד אקרופוליס שמושכרת 20 ימים בחודש ב־80 אירו ללילה תניב כ־19,200 אירו בשנה – כלומר כ־12% תשואה ברוטו.

עם זאת, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות: ניהול הדירה (בין 15%–25% מההכנסות), ניקיון, תחזוקה, מס הכנסה מקומי ועמלות פלטפורמות. בנוסף, קיימת מגמת החמרה רגולטורית בערים מסוימות, כאשר רשויות מקומיות מגבילות את מספר הימים שבהם ניתן להשכיר נכס בטווח קצר.

השכרה לטווח ארוך
מסלול זה יציב ובטוח יותר, במיוחד בערים גדולות כמו אתונה וסלוניקי. התשואה הממוצעת עומדת על 4%–6% בשנה, בהתאם למיקום ולמצב הדירה. היתרון העיקרי הוא רצף הכנסות ללא תלות בעונתיות תיירותית, ועלויות ניהול נמוכות בהרבה. דירת 70 מ״ר בשכונה מתפתחת באתונה, שנרכשה ב־120,000 אירו, יכולה להניב שכר דירה חודשי של כ־600 אירו – סך הכול 7,200 אירו בשנה, שהם כ־6% תשואה ברוטו.

טיפים למשקיעים

1. באתונה ובסלוניקי ניתן לשלב בין השכרה לטווח קצר בקיץ להשכרה לטווח ארוך בחורף, כדי למקסם הכנסות.
2. אם המטרה היא יציבות – עדיף לבחור דירות בשכונות שמושכות משפחות מקומיות וסטודנטים.
3. אם המטרה היא תשואה גבוהה – השקעה בדירות קטנות במרכז העיר או באיים תיירותיים תהיה אטרקטיבית, אך עם סיכון רגולטורי גבוה יותר.

עלויות נלוות לרכישת דירה ביוון (TCO מלא)

כאשר בודקים כמה עולה דירה ביוון, חשוב להבין שהמחיר שמופיע במודעת הנדל״ן הוא רק חלק מהתמונה. רכישה כרוכה בהוצאות נוספות שיכולות להגיע ל־10%–15% נוספים מעל מחיר העסקה.

מס רכישה – ברוב המקרים, מס הרכישה ביוון עומד על 3% ממחיר העסקה הרשום. יש מקרים בהם חלה מע״מ על נכסים חדשים, בגובה 24%.

שכר טרחת עורך דין – עו״ד מקומי מלווה את העסקה ומוודא שהנכס נקי מחובות ורישום תקין. שכר הטרחה נע סביב 1%–2% ממחיר הנכס.

נוטריון ורישום טאבו (Ktimatologio) – עלויות נוספות לרישום זכויות הקניין עומדות לרוב על 0.5%–1% מהעסקה.

עמלת מתווך – ביוון נהוג לשלם עמלה של כ־2% מהמחיר, ולעיתים גם המוכר וגם הקונה משלמים.

הוצאות נוספות – בדיקה הנדסית לנכס (כמה מאות אירו), ביטוח נכס, שיפוצים או ריהוט במידה והנכס אינו במצב מוכן להשכרה.

דוגמה מספרית
נניח שרכשתם דירה באתונה במחיר של 150,000 אירו:

1. מס רכישה (3%): 4,500 €
2. עו״ד (1.5%): 2,250 €
3. נוטריון ורישום: 1,000 €
4. מתווך (2%): 3,000 €
5. הוצאות נוספות (שיפוץ קל וביטוח): 3,000 €

סה״כ עלויות נלוות: כ־13,750 €
כלומר, העלות האמיתית של העסקה היא כ־163,750 אירו, שהם כ־9% מעל המחיר הרשום.

טיפ שימושי למשקיעים
כדי להימנע מהפתעות, מומלץ להכין מראש תקציב נוסף של 10% מעבר למחיר הנכס. כך תוכלו לכסות את כל העלויות הנלוות וגם להבטיח שהדירה תהיה מוכנה להשכרה במהירות.

השוואה בינלאומית – יוון מול ערים אחרות באירופה וישראל

כדי להבין לעומק כמה עולה דירה ביוון, חשוב להציב את המחירים בהשוואה ליעדים אחרים. בשנים האחרונות הפכה יוון לאחת המדינות המשתלמות ביותר להשקעה בנדל״ן באירופה, הן מבחינת מחירי רכישה והן מבחינת פוטנציאל תשואה.

יוון מול מערב אירופה – בעוד שבאתונה ניתן למצוא דירות במחיר ממוצע של 1,800–3,500 אירו למ״ר, בליסבון ובברצלונה המחירים נעים סביב 4,500–7,000 אירו למ״ר, ובברלין אף חצו את רף ה־6,000 אירו למ״ר בדירות חדשות. המשמעות היא שכסף שמאפשר לרכוש דירה גדולה באתונה יספיק בקושי לדירת חדר או שניים בערי מערב אירופה.

יוון מול מזרח אירופה – בהשוואה לערים כמו בוקרשט או סופיה, מחירי הדירות ביוון גבוהים מעט, אך רמת הביקוש והתיירות ביוון מעניקה יציבות גדולה יותר ויכולת לייצר הכנסות גבוהות מהשכרה קצרה.

יוון מול ישראל – בישראל המחירים גבוהים פי כמה. דירה סטנדרטית בתל אביב עולה בממוצע 35,000–45,000 ש״ח למ״ר, לעומת פחות מ־15,000 ש״ח למ״ר באתונה. ההבדל הזה מדגיש את האטרקטיביות של השקעה מעבר לים, גם למשקיעים בעלי הון עצמי מוגבל יחסית.

במבט השוואתי, יוון מצליחה לשלב בין מחירי רכישה נמוכים יחסית לבין שוק תיירותי יציב וצומח. זו הסיבה שמשקיעים רבים בוחרים בה על פני יעדים אחרים, במיוחד בתקופה של חוסר ודאות בשווקים גדולים יותר.

האם זה הזמן להשקיע? תחזית והמלצות למשקיעים

שוק הנדל״ן היווני נכנס ל־2025 במגמת צמיחה מתמשכת. הביקוש לנכסים, במיוחד באתונה ובאיים, ממשיך לעלות – הן מצד משקיעים זרים והן מצד שוק מקומי שמחפש פתרונות דיור. במקביל, ההיצע מוגבל יחסית בשל קצב התחלות בנייה איטי, מה שיוצר לחץ מתמשך על המחירים.

תחזיות הכלכלנים מצביעות על עלייה נוספת של 3%–6% במחירי הדירות בשנה הקרובה, בעיקר באזורים עם נגישות טובה לתחבורה ציבורית או באזורים תיירותיים מבוקשים. התשואות צפויות להישאר יציבות: סביב 4%–6% בהשכרה ארוכת טווח, ובין 6%–9% בהשכרה קצרה, תלוי באזור ובניהול.

משקיעים המעוניינים להיכנס לשוק כיום צריכים לשקול היטב את אסטרטגיית ההשקעה שלהם:

1. מי שמעדיף ביטחון ויציבות ימצא דירות מתאימות בפריפריה או באזורים משפחתיים באתונה ובסלוניקי.
2. מי שמכוון לתשואה מקסימלית יכול לבחון דירות קטנות במרכזי הערים או נכסים באיים תיירותיים – אך עם מודעות לסיכון רגולטורי.
3. למי שחושב לטווח ארוך, פרויקטי תשתיות כמו הרחבת המטרו באתונה מבטיחים עליית ערך באזורים שייהנו מהשדרוג.

בסופו של דבר, השאלה “כמה עולה דירה ביוון?” היא רק נקודת ההתחלה. התשובה האמיתית טמונה בשילוב בין מחיר הרכישה, עלויות נלוות, פוטנציאל תשואה והבנת מגמות השוק.

רוצים להתחיל להשקיע ביוון בביטחון מלא?

כל השקעה מתחילה בחלום – חלום על עתיד בטוח, יציב ומשגשג.

ב־אואזיס נדל״ן אנו מתמחים בליווי משקיעים לכל אורך הדרך – מזיהוי ההזדמנות הנכונה, דרך ניתוח משפטי ותכנוני ועד ליישום בשטח. עם ניסיון רב, גישה שקופה וחשיבה חדשנית, אנו רואים בכל השקעה לא עסקה פיננסית בלבד, אלא מהלך אסטרטגי לבניית עתיד יציב וצומח.

אם גם אתם מחפשים להפוך את החזון הכלכלי שלכם למציאות, נשמח לעמוד לצידכם.
צרו איתנו קשר עוד היום, ונתכנן יחד את הצעד הבא שלכם בשוק הנדל״ן היווני והבינלאומי.

אואזיס נדל״ן – הופכים השקעה להזדמנות לצמיחה אמיתית

שאלות ותשובות נפוצות – כמה עולה דירה ביוון

1. מה טווח המחירים לדירה באתונה?
   באתונה המחירים משתנים מאוד לפי שכונה. במרכז העיר ובאזורים יוקרתיים המחירים נעים סביב 3,500–5,000 אירו למ״ר, בעוד שבשכונות מתפתחות ניתן למצוא דירות החל מ־1,500–2,200 אירו למ״ר.
2. כמה עולה דירה קטנה להשקעה ביוון?
   דירה קטנה של כ־50–60 מ״ר בשכונה מתפתחת באתונה או בסלוניקי יכולה לעלות בין 90,000 ל־130,000 אירו, תלוי במצב הבניין ובקרבה לתחבורה.
3. מה המחיר הממוצע למ״ר ביוון?
   בממוצע כלל־ארצי, המחיר נע סביב 1,800–2,500 אירו למ״ר, כאשר בערים המרכזיות ובאיים המבוקשים המחירים גבוהים יותר.
4. האם דירות באיים יקרות יותר?
   כן. באיים תיירותיים כמו מיקונוס או סנטוריני, המחירים יכולים להגיע ל־4,000–6,000 אירו למ״ר ואף יותר, במיוחד בנכסים עם נוף לים.
5. מה העלויות הנלוות לרכישת דירה ביוון?
   מעבר למחיר הנכס עצמו, יש לקחת בחשבון מס רכישה של כ־3%, שכר טרחת עו״ד, נוטריון, מתווך ועלויות רישום. במצטבר, מדובר לרוב בתוספת של 10%–15% ממחיר העסקה.
6. האם ניתן למצוא דירות זולות בפריפריה היוונית?
   בפריפריה, במיוחד בכפרים ובערים קטנות, ניתן למצוא דירות במחירים נמוכים מאוד – לעיתים החל מ־800–1,200 אירו למ״ר בלבד.
7. מה התשואה מהשכרת דירה ביוון?
   בהשכרה ארוכת טווח התשואה עומדת על כ־4%–6% בשנה, ובהשכרה קצרה (Airbnb) ניתן להגיע גם ל־6%–9% תלוי במיקום ובתפוסה.
8. כיצד המיקום משפיע על המחיר?
   לוקיישן הוא הגורם החשוב ביותר. קרבה לים, לאתרים תיירותיים או לתחבורה ציבורית מעלה את המחיר למ״ר באופן משמעותי.
9. מה ההבדל במחירים בין אתונה לסלוניקי?
   באופן כללי סלוניקי זולה יותר. המחירים שם נעים סביב 1,200–2,800 אירו למ״ר, לעומת 1,800–4,000 אירו למ״ר באתונה.
10. כמה עולה דירה חדשה לעומת דירה ישנה?
    דירות חדשות או משופצות נמכרות במחיר גבוה יותר, לעיתים 20%–30% מעל מחיר דירה ישנה שדורשת שיפוץ. מצד שני, נכס ישן מציע פוטנציאל השבחה למשקיעים.
11. מהם הגורמים העיקריים שמעלים את ערך הדירה?
    מצב הבניין, איכות התכנון, נוף לים או לאקרופוליס, קרבה למטרו ושכונה מתפתחת – כולם תורמים לעלייה במחיר ובפוטנציאל התשואה.
12. האם מחירי הדירות ביוון ממשיכים לעלות?
    כן. בשנים האחרונות נרשמה מגמת עלייה מתונה אך עקבית, וצפי הכלכלנים הוא לעלייה נוספת של 3%–6% בשנה הקרובה, בעיקר בערים ובאיים.
13. מה ההבדל במחירים בין מרכז העיר לפרברים?
    במרכז אתונה המחירים יכולים להגיע ל־4,000–5,000 אירו למ״ר, בעוד שבפרברים אפשר למצוא דירות סביב 1,500–2,000 אירו למ״ר.
14. האם משתלם לרכוש דירה להשכרה לסטודנטים?
    בהחלט. אתונה וסלוניקי הן ערי אוניברסיטאות גדולות עם ביקוש מתמשך לדירות קטנות, מה שהופך את ההשכרה לסטודנטים ליציבה ורווחית.
15. מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה ביוון?
    יש לוודא רישום בטאבו, היעדר חובות או שעבודים, מצב הנכס מבחינה הנדסית, וכן להבין מראש את העלויות הנלוות והמיסוי על ההכנסות מהשכרה.